ขยายเวลาเปลี่ยนอาคารเก่าเป็นโรงแรม จาก 5 ปีเป็น 8 ปี

 

#โรงแรม

กฎหมายใหม่ !

มหาดไทยใจดี ! ขยายเวลาเปลี่ยนอาคารเก่าเป็นโรงแรม จาก 5 ปีเป็น 8 ปี

ข่าวดีสำหรับผู้ที่ต้องการประกอบธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก ที่กระทรวงมหาดไทยออกกฎกระทรวงกำหนดลักษณะอาคารประเภทอื่นที่ใช้ประกอบธุรกิจโรงแรม (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2564 

โดยขยายเวลาจาก 5 ปี เป็น 8 ปี

เพื่อให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคารประเภทอื่นหรืออาคารเก่า ที่มีลักษณะมาตรฐานความปลอดภัยตามที่กฎหมายกำหนด สามารถขอรับใบรับรองการดัดแปลงอาคารหรือขออนุญาตเปลี่ยนการใช้อาคารเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมได้

———————————————————-

อ่านฉบับเต็ม กฎกระทรวงกำหนดลักษณะอาคารประเภทอื่นที่ใช้ประกอบธุรกิจโรงแรม : 

1. กฎกระทรวงฯ (ฉบับที่ 1) พ.ศ. 2559  

https://bit.ly/SWDP_Hotels01

2. กฎกระทรวงฯ (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2561 

https://bit.ly/SWDP_Hotel02

3. กฎกระทรวงฯ (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2564  

https://bit.ly/SWDP_Hotel03

———————————————————-

#ทำไมต้องเปลี่ยนอาคารเก่าเป็นโรงแรม

ประเทศไทยมีรายได้จากการท่องเที่ยว มากกว่า 3.1 ล้านล้านบาทต่อปี หรือคิดเป็น 21% ของ GDP เลยทีเดียว

แน่นอนว่าเมื่อมีการท่องเที่ยวก็ต้องมีการพักถูกไหม โรงแรมจึงเป็นส่วนสำคัญที่มาพร้อมกับการท่องเที่ยวอย่างแยกกันไม่ได้

ในปี 2563 แม้จะได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 แต่ประเทศไทยยังมีรายได้จากการขายห้องพักมากถึง 224,363 ล้านบาท มีที่พักทั้งที่ถูกกฎหมายและยังไม่ถูกกฎหมายทั้งประเทศรวมกว่า 24,269 แห่ง 

แต่เชื่อไหมว่า…จากฐานข้อมูลการออกใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมของกรมการปกครอง ปรากฏมีโรงแรมที่ขออนุญาตถูกต้องเพียงครึ่งเดียวของจำนวนทั้งหมด 

ผู้ประกอบการโรงแรมหลายคนพูดเป็นเสียงเดียวกันว่า การจดทะเบียนมีความซับซ้อน จำกัดในเรื่องข้อกฎหมาย ข้อกำหนดของอาคาร เขตพื้นที่ ผังเมือง ระยะเวลาที่ช้า ฯลฯ จึงทำให้การตั้งโรงแรมถูกกฎหมายนั้นมีต้นทุนที่สูง ไม่คุ้มกับการลงทุน 

การประกอบธุรกิจโรงแรมจึงจำกัดวงเฉพาะกลุ่มธุรกิจใหญ่ ๆ ที่มีเงินทุนหนาเท่านั้น

แต่ทุกวันนี้เทรนโลกเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ระบบเก่าถูกดิสรัปด้วยดิจิทัล โรงแรมใหญ่ ๆ ทยอยล้ม พร้อมกับการกำเนิดของ Airbnb สตาร์ทอัพรุ่นใหม่ ที่ชูโมเดลธุรกิจการเช่าที่พักแบบโฮสเทล จับนักเดินทางมาเจอกับเจ้าของบ้าน เกิดไลฟ์สไตล์การท่องเที่ยวเชิงลึกแบบใหม่ ที่สนุกสนานและแฝงด้วยประสบการณ์ สร้างรายได้มากมาย

ใช่ ! มันดี แต่ผิดกฎหมายนะ 

เพราะการที่ใครสักคนจะเปิดบ้านหรือห้องพักของตัวเอง เพื่อวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจ ให้คนเดินทางได้พักชั่วคราว พร้อมเรียกค่าตอบแทนนั้น มันเข้านิยามคำว่า “โรงแรม” ที่ต้องขออนุญาตนายทะเบียนตามกฎหมายโรงแรมทันที

อีกทั้ง การเข้ามาของวัฒนธรรม ศิลปะ และสื่อโซเชียลมีเดีย อย่างรวดเร็ว หลาย ๆ เมืองมีการเปลี่ยนอาคารเก่าแนวคลาสสิคมาเป็นโรงแรมหรือร้านกาแฟแบบชิค ๆ เพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ แม้จะเป็นกลุ่มเล็กและมีจำนวนห้องพักน้อย แต่กลับมีการจองเต็มอยู่ตลอด  เป็นการเพิ่มมูลค่าทางธุรกิจให้กับอาคารเก่าได้อย่างน่าสนใจ

บางคนดึงจุดเด่นของศิลปะท้องถิ่นมาเป็นจุดขาย บางคนดึงบรรยากาศเก่า ๆ กลับมารีเมคอย่างน่าทึ่ง เมื่อโพสลงโซเชียลก็เกิดกระแสอย่างรวเดเร็ว รับทรัพย์กันถ้วนหน้า

#ทำไมต้องทำให้ถูกกฎหมาย

มันไม่ควรมีเหตุผลอื่น เพราะเราต้องทำตามกฎหมายถูกไหม แต่จะลองแจกแจงข้อเสียและข้อดีให้ดูกัน…

ข้อเสียตรง ๆ คือ มันผิดกฎหมาย เพราะเมื่อมันผิดกฎหมายก็ต้องอยู่อย่างหวาดระแวง ถูกเจ้าหน้าที่ของรัฐจับ มีโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปีปรับไม่เกิน 20,000 บาท และปรับรายวันอีกวันละ 10,000 บาทตลอดเวลาฝ่าฝืน เรียกได้ว่ามีทั้งโทษทางอาญาและโทษทางปกครองที่หนักเลยล่ะ นอกจากนี้ อาจถูกแอบอ้างเรียกรับผลประโยชน์  ไม่สามารถเข้าร่วมกิจกรรมหรือโครงการสำคัญของภาครัฐได้ พนักงานไม่มีความมั่นคง การขายต่อไม่ได้ราคา การส่งต่อเป็นมรดกให้กับลูกหลานก็ไม่มีใครอยากรับธุรกิจผิดกฎหมาย เสี่ยงถูกปิดกิจการอยู่ตลอดเวลา และหากอาคารพังถล่มจนมีคนตายของเสียหายก็ต้องรับผิดเต็ม ๆ สรุปข้อเสียคือมันไม่มีความมั่นคงนั่นเอง

แต่ถ้าเป็นที่พักหรือโรงแรมที่ถูกกฎหมาย การจะประชาสัมพันธ์สามารถทำได้อย่างเต็มที่ ไม่ต้องกลัวการแอบอ้างใด ๆ ลูกค้าสามารถใช้ใบเสร็จของโรงแรมลดหย่อนภาษีหรือข้าราชการเบิกค่าที่พักจากทางราชการได้ เข้าร่วมโครงการสำคัญของภาครัฐได้ พนักงานมีความมั่นคงในอาชีพ สามารถปล่อยเช่าหรือขายต่อได้ราคา มีมูลค่าธุรกิจสูง มีความภาคภูมิใจ ลูกหลานสบายใจ สรุปคือมันมีความมั่นคงนั่นแหละ

#โอกาสดีสำหรับเริ่มธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก

นี่เป็นโอกาสดีของผู้ที่มีอาคารเก่าหรืออาคารที่ต้องการเปลี่ยนการใช้เป็นโรงแรมถูกกฎหมาย  กระทรวงมหาดไทยได้ผ่อนปรนหลักเกณฑ์และข้อกำหนดเกี่ยวกับลักษณะของอาคารที่จะนำมาขออนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม โดยลดความเข้มงวดลงให้สามารถเปลี่ยนอาคารเก่านั้นเป็นโรงแรมได้ง่ายขึ้น

ซึ่งกฎกระทรวงฉบับนี้ออกมาตั้งแต่ปี 2559 และมีการปรับปรุงเงื่อนไขอาคารที่จะขออนุญาตครั้งแรกเมื่อปี 2561 และล่าสุด (6 ส.ค. 64) กระทรวงมหาดไทยก็ได้ขยายเวลาอนุญาตให้นำอาคารเก่ามาดัดแปลงหรือเปลี่ยนการใช้เพื่อประกอบธุรกิจโรงแรมออกไปอีกจนถึงวันที่ 18 สิงหาคม 2567 สิริรวม 8 ปี

#สาระสำคัญของกฎหมายเปลี่ยนอาคารเก่าเป็นโรงแรม

1. ขยายเงื่อนเวลาที่กฎหมายใช้บังคับออกไปเป็น 8 ปี

กฎกระทรวงฉบับนี้ใช้บังคับมีกำหนดขยายเวลาจาก 5 ปี เป็น 8 ปี เพราะฉะนั้นจะทำให้การนำอาคารเก่ามาสร้างเป็นโรงแรม สามารถยื่นเรื่องขออนุญาตได้ตั้งแต่วันที่ 19 สิงหาคม 2559 ถึง 18 สิงหาคม 2567 

หมายความว่าถ้ากฎหมายนี้หมดอายุแล้วและไม่มีการยืดอายุอีก ทุกคนในประเทศไทยจะไม่สามารถเปลี่ยนอาคารเก่าสุดคลาสสิคเป็นโรงแรมได้อีกต่อไป

2. อาคารที่สามารถนำมาขออนุญาตได้ต้องมีอยู่ก่อนกฎหมายใช้บังคับ

กฎกระทรวงนี้ใช้บังคับกับอาคารใด ๆ ก็ตามที่มีอยู่ก่อนวันที่ 19 สิงหาคม 2559

3. สามารถเปลี่ยนมาเป็นโรงแรมประเภท 1 หรือ 2 เท่านั้น

อาคารเก่าที่จะเปลี่ยนมาเป็นโรงแรม จะต้องขอเป็นโรงแรมประเภท 1 (โรงแรมที่ให้บริการเฉพาะห้องพัก) หรือประเภท 2 (โรงแรมที่ให้บริการห้องพักและห้องอาหาร หรือสถานที่สำหรับบริการหรือประกอบอาหาร) เท่านั้น

หมายความว่าโรงแรมประเภท 3 และ 4 ที่มีสถานบริการและห้องประชุม จะไม่สามารถใช้ประโยชน์จากกฎหมายฉบับนี้ได้

4. เอกสารที่ยื่นขออนุญาตคือ อ.5 หรือ อ.6 

อาคารเก่าที่จะเปลี่ยนมาเป็นโรงแรมจะต้องได้รับใบอนุญาตเปลี่ยนการใช้อาคาร (อ.5) หรือใบรับรองการดัดแปลงอาคาร (อ.6) มาประกอบธุรกิจโรงแรม ภายในวันที่ 18 สิงหาคม 2567

โดยยื่นขอรับใบอนุญาตเปลี่ยนการใช้อาคาร (อ.5) หรือใบรับรองการดัดแปลงอาคาร (อ.6) ต่อสำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร (กรณีอาคารตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯ) หรือยื่นต่อเทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบล ที่อาคารตั้งอยู่ (กรณีอาคารตั้งอยู่ต่างจังหวัด)

จากนั้นจึงนำหลักฐานใบอนุญาตหรือใบรับรองดังกล่าวไปยื่นต่ออำเภอหรือสำนักการสอบสวนและนิติการ กรมการปกครอง แล้วแต่กรณี ต่อไป

#ข้อกำหนดของลักษณะอาคารมีอะไรบ้าง

1. อาคารที่จะเปลี่ยนการใช้มาประกอบธุรกิจโรงแรมทุกประเภท ต้องมีที่ว่างของอาคารไม่น้อยกว่า 10 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร

2. อาคารไม่เกิน 2 ชั้น ที่มีจำนวนห้องพักทั้งอาคารไม่เกิน 10 ห้อง

          เป็นเกณฑ์ผ่อนปรนข้อกำหนดสำหรับอาคารขนาดเล็กที่มีลักษณะใกล้เคียงกับบ้านผักอาศัย ได้แก่

          (1) ช่องทางเดินในอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 1 เมตร (เช่นเดียวกับบ้านพักอาศัย)

          (2) บันไดกว้างไม่น้อยกว่า 0.90 เมตร (วัดความกว้างขั้นบันไดไม่ใช่ระยะสุทธิ /เช่นเดียวกับบ้านพักอาศัย) และต้องมีระยะห่างตามแนวทางเดินไม่เกิน 40 เมตร จากจุดที่ไกลสุดบนพื้นชั้นนั้น (เป็นการกำหนดตามเกณฑ์มาตรฐานเพื่อเพิ่มความปลอดภัยในการอพยพกรณีมีเหตุฉุกเฉิน)

          (3) หน่วยน้ำหนักบรรทุกจร สำหรับส่วนต่าง ๆ ของอาคารให้คำนวณโดยเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 150 กิโลกรัมต่อตารางเมตร (เช่นเดียวกับบ้านพักอาศัย)

         (4) ติดตั้งเครื่องดับเพลิงแบบมือถือ ไม่น้อยกว่าชั้นละ 1 เครื่อง (ตามเกณฑ์อาคารสาธารณะ เพื่อความปลอดภัยกรณีมีเหตุเพลิงไหม้)

3. อาคารไม่เกิน 2 ชั้น ที่มีจำนวนห้องพักทั้งอาคารเกิน 10 ห้อง และมีจำนวนห้องพักแต่ละชั้นไม่เกิน 20 ห้อง หรืออาคาร 3 ชั้นขึ้นไป ที่มีจำนวนห้องพักแต่ละชั้นไม่เกิน 20 ห้อง

          เป็นเกณฑ์ผ่อนปรนข้อกำหนดสำหรับ หรืออาคารตามสภาพที่เหมาะสมโดยไม่ได้ลดหย่อนด้านความปลอดภัย ได้แก่

          (1) ช่องทางเดินในอาคารมีความกว้างไม่น้อยกว่า 1.20 เมตร (ผ่อนปรนจากเดิมต้องไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร)

          (2) บันไดกว้างไม่น้อยกว่า 1.2 เมตร และต้องมีระยะห่างตามแนวทางเดินไม่เกิน 40 เมตร จากจุดที่ไกลสุดบนพื้นชั้นนั้น (ตามกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543))

          (3) หน่วยน้ำหนักบรรทุกจร สำหรับส่วนต่าง ๆ ของอาคารให้คำนวณโดยเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 200 กิโลกรัมต่อตารางเมตร (เดิมต้องไม่ต่ำกว่า 300 กิโลกรัมต่อตารางเมตร)

          

4. อาคารไม่เกิน 2 ชั้น ที่มีจำนวนห้องพักทั้งอาคารเกิน 10 ห้อง และมีจำนวนห้องพักแต่ละชั้นเกิน 20 ห้อง  หรืออาคาร 3 ชั้นขึ้นไป ที่มีจำนวนห้องพักแต่ละชั้นเกิน 20 ห้อง

          เป็นเกณฑ์ข้อกำหนดเพื่อความปลอดภัยของอาคาร ได้แก่

          (1) ช่องทางเดินในอาคารมีความกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร (ใช้ตามเกณฑ์ปัจจุบัน)

          (2) บันไดกว้างไม่น้อยกว่า 1.2 เมตร และต้องมีระยะห่างตามแนวทางเดินไม่เกิน 40 เมตร จากจุดที่ไกลสุดบนพื้นชั้นนั้น (ตามกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543))

          (3) หน่วยน้ำหนักบรรทุกจร สำหรับส่วนต่าง ๆ ของอาคารให้คำนวณโดยเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 200 กิโลกรัมต่อตารางเมตร (เดิมต้องไม่ต่ำกว่า 300 กิโลกรัมต่อตารางเมตร)

5. อาคาร 3 ชั้น ที่มีเสา คาน ตง พื้น บันได โครงหลังคา หรือผนังของอาคาร ที่ทำด้วยวัสดุไม่ทนไฟ ต้องติดตั้งระบบความปลอดภัยเพิ่มเติม ดังนี้ 

          (1) สัญญาณเตือนเพลิงไหม้ 

          (2) ไฟส่องสว่างสำรอง 

          (3) ถังดับเพลิง 1 เครื่องต่อพื้นที่ 200 ตร.ม. ห่างไม่เกิน 30 ม. แต่ไม่น้อยกว่าชั้นละ 2 เครื่อง

6. อาคาร 4 ชั้นขึ้นไป 

          ในส่วนของเสา คาน ตง พื้น บันได โครงหลังคา และผนังของอาคาร จะต้องทำด้วยวัสดุถาวรที่เป็นวัสดุทนไฟ และต้องให้มีอัตราการทนไฟตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 6 (พ.ศ.2527) ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 60 (พ.ศ.2549) ด้วย และให้มีบันไดหนีไฟตามที่กำหนด (สามารถปรับปรุงจากอาคารเดิมที่ไม่เคยมีบันไดหนีไฟ ให้สามารถนำบันไดหลักมาเป็นบันไดหนีไฟได้ด้วย) ได้แก่

          (1) ห้ามใช้บันไดลิง (แนวดิ่ง)

          (2) กรณีบันไดหนีไฟภายในอาคาร ผนังด้านในต้องใช้วัสดุทนไฟไม่น้อยกว่า 30 นาที

          (3) กรณีนำบันไดหลักมาเป็นบันไดหนีไฟ หรือสร้างใหม่ ต้องมีบานเปิดทำด้วยวัสดุทนไฟไม่น้อยกว่า 30 นาที พร้อมติดตั้งให้บานประตูปิดได้เอง เพื่อป้องกันควันและเปลวไฟมิให้เข้าสู่บันไดหนีไฟ

          (4) ทางเดินไปบันไดหนีไฟห้ามมีสิ่งกีดขวาง

          (5) ต้องมีความลาดชันน้อยกว่า 60 องศา

#ความคิดสุดท้าย

หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับผู้ที่สนใจ ศึกษาในเรื่องกฎหมายโรงแรม และผู้ที่สนใจนำอาคารเก่า มาเติมแต่งด้วยไอเดีย ศิลปะ หรือวิถีชีวิต และสร้างรายได้กับมัน เปลี่ยนอาคารมาเป็นที่พัก/โรงแรมที่ถูกต้องตามกฏหมาย เป็นการเพิ่มมูลค่าทางธุรกิจให้สูงขึ้น ต่อไป

จะรออะไร พร้อมแล้วก็ลุยเลย

.

——————————————————-

ข้อมูลอ้างอิง :

1. กฎกระทรวงกำหนดลักษณะอาคารประเภทอื่นที่ใช้ประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ. 2559 และที่แก้ไขเพิ่มเติมทุกฉบับ

2. กฎหมายสำหรับที่พักและโรงแรมขนาดเล็ก Law For Small Hotels (วรพันธ์ุ คล้ามไพบูลย์ และจิตติพันธ์ ศรีกสิกรณ์)

——————————————————-

.

.

#วิถีแห่งสิงห์ #สอบปลัดอำเภอ #สอบนายอำเภอ #กรมการปกครอง